STJ pode obrigar construtora a pagar por atraso em obras

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode garantir a inversão da cláusula penal e permitir que construtoras sejam responsabilizadas por atrasos na entrega de imóveis, dizem especialistas. Mais uma péssima notícia para o setor imobiliário, que espera por uma resolução no caso dos distratos.

Segundo o especialista em Direito Processual Civil e sócio do Chiarottino e Nicoletti Advogados, Renato Almada, as empresas do setor vão ter que se adequar à nova situação, seja alargando os prazos para entrega dos imóveis, seja incorrendo em prejuízo negocial quando o consumidor espera um tempo mais curto. "A consequência mais imediata é que as imobiliárias terão que criar provisões para fazer esses pagamentos. Se o STJ decidir a favor da inversão de cláusula penal, muitas ações que ainda não foram propostas vão ser ajuizadas", afirma o especialista.

A inversão da cláusula tramita no STJ atualmente em dois recursos especiais que serão julgados pela 2ª Seção. Ambos os processos são oriundos do Distrito Federal, sendo o primeiro de uma pessoa física que comprou um imóvel de uma construtora e não o recebeu no mês combinado no contrato nem no prazo de tolerância de 180 dias acordado.

Na primeira instância, a Justiça condenou a construtora a pagar R$ 1,4 mil em lucros cessantes entre o fim do período de tolerância e a data de efetiva entrega do imóvel com juros de mora de 1% ao mês. A construtora apelou sob o argumento de que não havia previsão de multa moratória a favor do consumidor, de forma que o Judiciário estaria criando uma cláusula que não existia no contrato. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios deu provimento à apelação, reformando a sentença anterior. A pessoa física, então, ingressou com um recurso no STJ.

Para Almada, a inversão da cláusula penal deve prevalecer por uma questão de igualdade de termos. "Se o consumidor não pagar prestações, ele sofre penalidades altíssimas e pode perder o que já pagou. A construtora, por seu turno, quase sempre não tem nenhum ônus", comenta ele.

Na opinião do advogado, o argumento contra a interferência nos contratos perde validade pelo fato dos acordos de compra e venda de imóveis serem praticamente contratos de adesão. "Ou o cliente aceita ou não consegue comprar o imóvel", explica o especialista.

As duas ações foram colocadas sob o rito dos recursos repetitivos, que passou a existir após a edição do Novo Código de Processo Civil de 2016. Com os recursos repetitivos, todas as ações com teses idênticas ficam suspensas em seus tribunais de origem até o pronunciamento definitivo do Superior sobre a matéria.

Impactos

A sócia do Mattos Filho Advogados, Mariana Spoto Cobra, acredita que uma decisão a favor do consumidor no STJ irá trazer prejuízos consideráveis para as companhias do mercado imobiliário brasileiro. "Pode onerar mais o setor. Muito tem sido discutido acerca dos distratos [percentual do valor do imóvel que a empresa pode cobrar do comprador em caso de devolução], porque isso pode quebrar o setor. Não acho que a inversão vai ter o mesmo impacto, mas pode gerar algum prejuízo", avalia.

Marina pondera que a inversão da cláusula faz sentido em alguns casos e em outros não. Para ela, será necessário se atentar à modulação dos julgamentos no STJ antes que qualquer conclusão seja tomada. "Existem particularidades que devem ser levadas em conta."