Bancos retomam financiamento às incorporadoras de imóveis

SÃO PAULO - Os grandes bancos brasileiros retomaram os financiamentos à construção civil, diante da perspectiva de que o setor vai entrar em um novo ciclo de crescimento após quatro anos de retração.

O interesse das instituições financeiras se nota não apenas na maior oferta de crédito. Os preparativos também incluem o lançamento de novos formatos de financiamento, reforço nas equipes dedicadas à área e maior disposição para equacionar dívidas que as incorporadoras deixaram de pagar durante a crise.

Os financiamentos às construtoras realizados com funding da poupança somam R$ 6,8 bilhões até maio, um salto de79,6% em relação ao mesmo período do ano passado, quando o mercado ainda estava muito fraco. Os dados são da Abecip, associação das instituições financeiras que atuam no setor. As informações referentes a junho serão conhecidas na próxima semana.

Se o ritmo for mantido, este será o melhor ano para o mercado desde 2015 — quando as incorporadoras começaram a sentir o impacto dos distratos em massa e os bancos, por consequência, recuaram nos financiamentos.

“A palavra ‘aquecida’ está distante da realidade ainda, mas a recuperação do mercado está ocorrendo, e a cadeia está pronta”, afirma o vice-presidente de habitação da Caixa, Jair Mahl.

Sinais de melhora nos estoques das incorporadoras, juros mais baixos, a aprovação da lei dos distratos e maior concorrência entre os bancos impulsionam a modalidade. O setor também se antecipa ao ciclo positivo para a construção que virá com novos cortes na Selic. Cada redução de 1 ponto percentual na taxa básica inclui mais 200 mil famílias no crédito imobiliário, segundo cálculo do Bradesco.

“Passamos por uma crise profunda, com um boom de distratos e estoques altos. Agora, é a retomada do ciclo”, afirma o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero de Albuquerque. Para se preparar, o banco montou um escritórios especializados e, desde o ano passado, promove eventos com imobiliárias e incorporadoras.

O Itaú BBA, que estava bastante restritivo no setor, estuda ampliar a estrutura de atendimento especializado a incorporadoras. O Valor apurou que o banco trabalha, em 2019, com um crescimento de 15% a 18% nessa carteira, que encolheu nos últimos anos. Segundo dados da Abecip, a instituição liberou R$ 868,9 milhões entre janeiro e maio, quatro vezes mais que no mesmo período do ano passado.

“O Itaú retomou de maneira relevante o apetite no setor, mas com foco em incorporadoras que têm boa governança”, diz André Gailey, diretor comercial de corporate e imobiliário do Itaú BBA.

O Santander, por sua vez, criou neste ano o cargo de superintendente de negócios imobiliários para pessoa jurídica — ocupado por Robson Bhering, que faz par com a área de atendimento a pessoas físicas. “É um mercado estratégico para o banco, ainda mais num momento de queda da taxa de juros”, diz o executivo.

A demanda por crédito imobiliário começou a dar os primeiros sinais de melhora no ano passado. Porém, naquele momento os bancos estavam ainda muito seletivos, fazendo com que uma parcela maior das obras fosse financiada com recursos próprios das empresas ou no mercado de capitais.

Nas instituições financeiras, o financiamento a pessoas jurídicas voltou a se intensificar neste ano, mesmo com o desempenho frustrante da economia. Com os estoques começando a se normalizar nas principais praças, os lançamentos vêm sendo retomados, o que leva as empresas a buscar mais recursos.

As prévias de resultados operacionais das incorporadoras confirmam a trajetória recuperação. Dados divulgados por Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, MRV Engenharia e Tenda mostram que, no segundo trimestre, foram lançados empreendimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,11 bilhões, volume 44,5% superior ao do mesmo período do ano passado.

Não que haja uma corrida para colocar projetos no mercado. A base de comparação é fraca. Por isso, trata-se de uma retomada moderada e de um mercado com volumes muito inferiores aos do recorde visto entre 2011 e 2014.

“O mercado chegou a um ponto de inflexão, mas num patamar ainda muito baixo”, diz Michel Chain, superintendente de produtos do Itaú BBA. “A retomada está concentrada nas grandes metrópoles e onde o estoque é menor.”

Além da melhora no ambiente de negócios, há outro fator importante por trás da expansão do crédito. A Caixa, principal agente financeiro do setor, voltou com força à modalidade, depois de ter passado os dois últimos anos pouco atuante nas operações com funding da poupança (SBPE).

“É uma decisão da Caixa ser o banco da habitação e reassumir sua posição de mercado também no SPBE. A gente não quer ser só o banco do Minha Casa Minha Vida [MCMV]”, ressalta Mahl. O banco estatal financiou R$ 2,2 bilhões na construção com recursos do SPBE até maio, frente a pouco menos de R$ 1,4 bilhão no mesmo período do ano passado.

A recuperação da Caixa aumentou a pressão competitiva sobre os demais bancos, que veem como natural que a instituição volte à liderança nas operações com pessoas jurídicas e pessoas físicas neste ano.

A crise que atingiu duramente o setor imobiliário, no entanto, deixou aprendizados. Hoje, os bancos têm preferência por empreendimentos menores e procuram entender melhor o projeto que vão financiar. “O risco do incorporador é importante, mas o risco do projeto também é”, afirma Bhering, do Santander.

O Bradesco passou a controlar mais de perto os recebíveis das construtoras na fase em elas financiam o comprador do imóvel. “O banco tem aprimorado os controles para saber se o cliente está adimplente antes de ele receber as chaves”, diz Albuquerque.

As instituições financeiras também começam a oferecer novas modalidades de financiamento. O tradicional Plano Empresário — em que os bancos financiam até 80% da obra e vão liberando os recursos à incorporadora conforme o empreendimento é construído — continua sendo o carro-chefe. Porém, agora ele convive com o financiamento na planta, em que o banco dá crédito à pessoa física no momento em que ela compra o imóvel, e não apenas quando pega as chaves, o que reduz a necessidade de funding da construtora.

Na Caixa, o modelo — chamado de “apoio à produção” — é responsável pelo maior volume de operações no banco neste ano, segundo Mahl. A modalidade é comum nas obras do MCMV, financiadas com recursos do FGTS, e já era usada em menor escala nos contratos do SBPE. Agora, o banco está intensificando o uso nos empreendimentos com funding da poupança.

O Santander lançou um piloto para financiar imóveis residenciais na planta em parceria com a MRV, lembra Bhering. O Itaú estuda a questão e o Bradesco deve testar o mercado em 2020. “A desvantagem do financiamento na planta é que você deixa de ter o histórico de pagamento do cliente para a construtora. A análise de crédito é diferente”, diz Albuquer

Enquanto se posicionam para crescer, os bancos estão mais dispostos a resolver os problemas do passado. Empresários endividados com empreendimentos prontos, mas não comercializados, têm conseguido renegociar os contratos de financiamento. Há uma boa razão: as instituições financeiras têm um estoque de imóveis retomados durante a crise que ultrapassa R$ 18 bilhões, e preferem não aumentar essa cifra.

“Em alguns casos, as instituições financeiras estão tirando da conta multas e o juro de mora, além de conceder uma carência maior”, diz o advogado Alberto Mattos de Souza, do escritório Penachio, Moroni Câmara, Mattos e Fittipaldi

Segundo ele, há situações em que os bancos optam por estruturas que mantêm a incorporadora engajada nas vendas. Sem revelar nomes, Souza diz que, numa renegociação, o credor aceitou que a companhia ficasse com 15% da receita de comercialização.