Aspectos objetivos da Usucapião Extrajudicial

Por Laís Diniz | Advogada | Chodraui e Tambuque Advogados


Usucapião é a forma de adquirir um bem (móvel ou imóvel) pelo uso, em razão da sua posse prolongada, sem interrupção, nem oposição (art. 1.238, do Código Civil). A usucapião pode ser requerida judicial ou extrajudicialmente. O requerimento extrajudicial, que será tratado adiante, tem caráter opcional ao jurisdicionado, desde que preenchidos os requisitos legais e não haja litígio. Ainda que não haja litígio, contudo, poderá a parte optar por deduzir o seu pedido em juízo, se assim preferir.


Esta modalidade de Usucapião Extrajudicial é uma das grandes novidades da lei processual civil de 2016, que, em seu artigo 1.071, acrescentou à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) o artigo 216-A, disciplinando o tema. Confira-se:


“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:


I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;


II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;


III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;


IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.”


O procedimento extrajudicial é uma solução mais ágil e eficiente ao usucapião judicial, passando a se tornar um instrumento tão eficaz quanto são os procedimentos de inventário, divórcio e de retificação, por exemplo. Além disso, indubitavelmente, é um processo mais célere, simples e barato, quando comparado ao realizado no judiciário.


Importante ressaltar que a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de futura ação judicial de Usucapião.



Documentos necessários


· Ata notarial lavrada pelo tabelião:

Esta documento atesta qual é o efetivo tempo de posse da pessoa no imóvel. Pode ser acrescentado, para completar o tempo necessário, o tempo de posse dos antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.


· Planta e Memorial descritivo:

Esses documentos são necessários para mensurar a dimensão do imóvel, devendo serem assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional. Em resumo, a Planta representa uma vista superior da base do imóvel e no seu entorno e o Memorial Descritivo mostra as medidas e coordenadas geográficas do imóvel, além de outros dados técnicos.


· Certidões negativas:

Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, para certificar que o imóvel em questão não é objeto de discussão judicial anterior ao pedido de Usucapião.


· Justo título ou demais documentos comprobatórios:

Documento não obrigatório, o justo título é aquele que comprova a efetiva posse do imóvel, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos, das taxas, contrato de compra e venda, declaração de posse, bem como outros documentos que identifiquem o possuidor ao imóvel e que comprovem a natureza mansa e pacífica da posse.


Como modalidades de usucapião, nos termos do artigo 1.238 do Código Civil e seguintes, podemos citar as seguintes:

· Ordinária: Posse contínua por 10 anos no imóvel, desde que comprovada a boa-fé e o justo título.

· Extraordinária: Posse contínua por 15 anos no imóvel, independe do justo título e da boa-fé. Há, neste caso, a possibilidade de redução do prazo para 10 anos, caso o possuidor estabeleça no imóvel sua moradia habitual e tenha realizado obras, ou mesmo investido em serviços de produção no local.

· Especial rural: Posse por 5 anos de imóvel na zona rural, em área não superior a 50 hectares e produtiva através do trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia. Como requisito, não pode o possuidor ter outro imóvel.

· Especial Urbana: Posse por 5 anos em imóvel na zona urbana, em área não superior a 250 m². O possuidor não pode ter outro imóvel e este deve ser moradia habitual.

· Especial familiar: Posse exclusiva e contínua por 2 anos em imóvel urbano de até 250m², na situação do ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar. Esta modalidade está restrita no caso de moradia própria ou de sua família e será cabível desde que a pessoa não possua outro imóvel.


Vale destacar que, apesar de se tratar de procedimento extrajudicial, exige-se que o requerimento seja assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente.



Artigo Jurídico - Usucapião extrajudicia
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