Incorporadora não responde civilmente pela valorização do imóvel adquirido na planta

Por Erich Zager | Advogado | Chodraui e Tambuque Advogados


1. Conforme se observa ao longo da pandemia, a construção civil é uma das atividades econômicas que atravessa o momento delicado que vivemos a todo vapor e que promete continuar impulsionando a economia brasileira pelos próximos anos[1]. Neste contexto, as discussões envolvendo a rescisão antecipada do contrato de venda e compra de imóveis na planta retornam à baila, principalmente no tocante à extensão dos danos materiais indenizáveis ao comprador.


2. Operando-se a rescisão contratual pelo comprador antes do vencimento do prazo para entrega da unidade imobiliária (já considerando os 180 dias de tolerância[2]), os valores já quitados são devolvidos ao comprador nos termos do contrato, autorizada a retenção de parte dos valores pela vendedora.


3. No entanto, quando rescisão ocorre após o vencimento da data de entrega, por culpa da vendedora, além da devolução integral dos valores já quitados, o comprador adimplente faz jus ao recebimento dos danos materiais suportados em função do atraso, sendo corriqueiros os pedidos de (i) recebimento de aluguéis e (ii) do ágio referente à diferença do valor contratual e do valor de mercado do imóvel na data da rescisão.


4. Os aluguéis são costumeiramente fixados em 0,5% do valor do imóvel, incidindo no período entre a data original de entrega e data da rescisão ou a data da efetiva entrega (atrasada). Já os danos materiais referentes à valorização do imóvel dependem da causalidade da rescisão e do enquadramento da indenização como perdas e danos, conforme recentemente julgado pelo C. STJ, nos termos do acórdão proferido no caso abaixo.


RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. ALTERAÇÃO. CRONOGRAMA. RESOLUÇÃO JUDICIAL. CONTRATO. OPÇÃO. ADQUIRENTE. STATUS QUO ANTE. RETORNO. RESTITUIÇÃO. VALORIZAÇÃO. PERDAS E DANOS. NÃO INTEGRAÇÃO. VIOLAÇÃO. LEI FEDERAL. AFASTAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Não se conhece do recurso especial interposto pela alínea "c" do permissivo constitucional quando ausente a similitude fática entre os casos confrontados.

3. De acordo com o artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/1964, o incorporador deve responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.

4. Eventual valorização do imóvel não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse legitimamente esperar.

5. O suposto incremento do valor venal do imóvel não decorre, de forma direta e imediata, da inexecução do contrato, mas de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica.

6. A frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato livremente exercida pelo adquirente.

7. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp 1750585/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 08/06/2021)


5. Tratando-se de rescisão motivada pelo descumprimento contratual da construtora/incorporadora, os danos materiais indenizáveis devem decorrer da inexecução contratual, conforme a teoria da causalidade imediata, sendo este o primeiro óbice à indenização pela valorização do imóvel. Isto, pois, a valorização não decorre do atraso das obras, mas de fatores mercadológicos externos e alheios à relação contratual, conforme já lecionado pela Ministra Nancy Andrighi[3].


6. Ademais, relembra-se que, nos termos do art. 403, do Código Civil[4], os lucros cessantes devem decorrer como efeito direto e imediato da inexecução contratual, o que não se verifica neste caso, posto que a valorização do imóvel decorre, como dito, de motivos alheios à relação contratual.


7. Sob ambos enfoques, portanto, não é possível delinear uma relação entre os supostos danos e a inexecução contratual, não havendo a coexistência dos três elementos fundamentais para configurar a responsabilidade civil de indenizar, cabendo ao comprador, apenas, pleitear o recebimento de aluguéis até a rescisão contratual ou a penalidade prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei de Incorporações Imobiliárias[5].


8. Assim, levando-se em conta que (i) o incremento no valor do imóvel não decorre de forma direta e imediata da inexecução contratual e que (ii) a rescisão contratual prematura decorre de uma opção do adquirente, a incerta e futura valorização do imóvel pronto e acabado não poderá ensejar o dever de indenizar por parte da incorporadora/construtora e, caso o comprador pretenda incorporar a valorização do imóvel adquirido ao seu patrimônio, deverá manter o contrato vigente e aguardar a conclusão da obra, com o consequente recebimento do imóvel.

[1]https://valorinveste.globo.com/mercados/brasil-e-politica/noticia/2020/11/13/guedes-diz-que-boom-na-construcao-civil-vai-continuar-por-5-ou-10-anos.ghtml [2] Lei , 4.591, art. 43-A - A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. [3] "(...) trata-se de um fenômeno meramente econômico, não podendo ser identificada como fruto, produto do bem, (...). Ela decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como sua localização, estado de conservação, etc" (REsp nº 1.349.788/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/8/2014, DJe 29/8/2014) [4]Código Civil, art. 403 - Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual. [5]Lei 4.591/64, Art. 43-A, § 2º - Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.


Artigo - Danos materiais - Rescisão Contratual - Erich Zager Neto
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