TJ-SP substitui IGP-M por IPCA no reajuste de contratos de locação
Por Juliana Norcia | Advogada | Chodraui e Tambuque Advogados
Comentário: Muito se tem discutido sobre a substituição do indexador contratual presente nos contratos de locação comercial, diante do aumento considerável do IGP-M, índice, até então, comumente utilizado. Neste cenário, foi amplamente compartilhada as decisões proferidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que deferiram o pedido de tutela recursal de urgência para substituir o IGP-M pelo IPCA. Em ambos os processos, até o momento, não houve a análise do mérito recursal.[1]
É certo que, atualmente, inexiste um indexador que se aplique perfeitamente aos contratos de locação. É certo, também, que o IGPM é o mais próximo a realidade contratual e, naturalmente, o mais indicado para a locação comercial, conforme se extrai do site do IBGE. [2]
Isto porque, o IPCA, índice atualmente escolhido pelos Locatários e ora deferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, tem por objetivo medir a inflação de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias. O IGMP, por sua vez, é formado por três índices diversos que medem os preços por atacado (IPA-M), ao consumidor (IPC-M), e de construção (INCC).
A eleição do referido índice de reajuste (IGP-M), é praxe do mercado imobiliário, de modo que não pode, simplesmente, ser alterado porque a correção por ele apontada não atinge os interesses/expectativas de uma das partes. A eleição e sujeição ao índice de reajuste decorre justamente da análise de aspectos futuros e incertos, com o fim de reajustar o valor das prestações, caso contrário, bastaria que se fixasse a atualização do locativo por meio de um determinado percentual.
Tanto são incerto e, tanto são futuros, que não há muito tempo, no ano de 2017, referindo índice de reajuste apresentou resultado negativo, de modo que o aluguel restou estagnado e posteriormente reduzido, abatendo-se referida negativação na correção do ano de 2018.
Assim, as partes estão suscetíveis a experimentarem um reajuste maior ou menor que os demais índices existentes, a depender do modo como o mercado reage às situações econômicas, sendo certo que a função do índice de reajuste é justamente essa, acompanhar às variações do mercado, segundo os critérios eleitos pelas partes, no caso, aqueles decorrentes da apuração de variação do IGPM-DI.
Ademais, em recente pronunciamento do pesquisador e economista da FGV, André Braz, para a Globo.com, foram apresentadas projeções para elevação do índice IPCA, ainda neste ano, podendo chegar a 7%.[3] É certo que o aumento do percentual do índice se mantém consideravelmente inferior ao IGMP, contudo, também impactará economicamente nos contratantes. Havendo aumento do índice, haverá nova revisão contratual pelo Poder Judiciário?
O cenário atual corresponde a uma situação imponderável que altera, significativamente, a base objetiva do negócio, surtindo efeitos, como não poderia deixar de ser, para ambas as partes. Neste contexto, conquanto se lamente a situação vivenciada pelos locatários em razão da pandemia gerada pela COVID-19, a situação é delicada, trazendo impactos bastante significativos a toda a sociedade, podendo ser, inclusive, agravados se houver a revisão pelo Poder Judiciário de todas as relações de trato sucessivo existentes no Brasil.
Temerária, ainda, a intervenção do Poder Judiciário sem a análise ampla do cenário econômico vivenciado por cada loja, uma vez que cada segmento do Shopping Center (alimentação, serviço e varejo) vem enfrentando a pandemia de forma diversa. Para concessão da medida de urgência pretendida, entende-se fundamental, entre outros documentos, a apresentação dos balanços econômicos ou das declarações se IR de seus sócios, o que não vem ocorrendo nos pedidos emergenciais.
Em suma, trata-se de um momento atípico, no qual a interferência de terceiros na relação existente entre locador e locatário, se ocorrer, deve ser analítica e precisa, para não agravar ainda mais a crise enfrentada por este setor econômico.
Mais de que nunca, preza-se para composição amigável e ajustes comerciais, a fim de assegurar a vontade das partes e o equilíbrio econômico contratual.
[3] https://valorinveste.globo.com/mercados/moedas-e-juros/noticia/2021/03/30/fgv-puxa-projecao-da-inflacao-em-2021-para-perto-do-teto-da-meta-do-bc.ghtml
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Advogada do escritório Chodraui e Tambuque Advogados, graduada em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC- SP); com extensão em Processo Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC- SP) e especialização em Processo Civil pela Faculdade Getúlio Vargas (GVLaw); membro da Comissão de Shopping Centers da OAB/SP; membro da Shopping Centers do IBRADIM – Instituto Brasileiro der Direito Imobiliário.
