Registro de Imóveis – Pretensão de averbação de caução locatícia – Contrato de locação que prevê dup
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1044308-58.2016.8.26.0224
(54/2018-E)
Registro de Imóveis – Pretensão de averbação de caução locatícia – Contrato de locação que prevê dupla garantia – Nulidade – Impossibilidade – Inteligência do art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Trata-se de recurso administrativo interposto contra r. sentença que julgou improcedente o pedido de providências no qual se pretendia a averbação de caução locatícia na matrícula n° 1.183, do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos com fundamento na nulidade da caução locatícia em virtude da presença de mais de uma modalidade de garantia.
O recorrente sustenta a presença somente da garantia concernente à caução locatícia de bem imóvel, competindo realização da averbação (a fls. 90/95).
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 107/109).
É o relatório.
Opino.
Apesar da interposição do recurso com a denominação de apelação, substancialmente cuida-se de recurso administrativo previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cujo processamento e apreciação competem a esta Corregedoria Geral da Justiça.
Diante disso, pela aplicação dos princípios da instrumentalidade e fungibilidade ao processo administrativo, passo a seu conhecimento.
Ao lado da garantia geral das obrigações, constituída pelo patrimônio do devedor, há as garantias especiais que repercutem no reforço quantitativo e qualitativo do crédito.
De forma geral, a par da eventual imprecisão científica (a respeito consulte L. Miguel Pestana de Vasconcelos, Direito das garantias, Coimbra: Almedina, 2016), a doutrina divide as garantias especiais em pessoais e reais.
As garantias pessoais repercutem no aumento quantitativo da massa de bens para satisfação do crédito por meio do patrimônio pertencente a outrem (o garante), noutra quadra, as garantias reais redundam no aumento qualitativo sobre algum bem do devedor ou de terceiro.
No caso em exame há previsões no contrato de locação da caução de bem imóvel (clausula 14ª), bem como de solidariedade entre locatário e caucionante (clausula 25ª).
A caução de imóvel tem natureza real por envolver a vinculação do imóvel ao cumprimento da obrigação (garantia qualitativa) ao passo que a solidariedade é indicativa do contrato de fiança por estabelecer o cumprimento da obrigação pelo garante (garantia quantitativa), o qual não se insere nos polos da obrigação principal (contrato de locação).
Desse modo, está configurada a presença de dupla garantia na locação a redundar em nulidade das garantias por expressa sanção legal como consta do artigo 37, parágrafo único, da Lei n. 8.245/91:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. (grifos meus)
Essa situação foi tratada pelo MM Juiz Corregedor Permanente, o Dr. Ricardo Felicio Scaff, com especial acuidade, como se observa do seguinte extrato da r. sentença:
Na hipótese, o contrato alberga em seu conteúdo referência a duas modalidades de garantia, conforme 4ª, 15ª, 22ª e 25ª Cláusulas, §§ 2º e 4º da 34ª Cláusula, além do §1º da 35ª Cláusula, que preveem uma garantia real, a saber, a caução, além de denotarem que o caucionante deve assumir diversas obrigações juntamente com a locatária. E, como é cediço, a fiança, que consiste em verdadeira garantia pessoal, traz em seu bojo o caráter da solidariedade.
Com efeito, o art. 37 da Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê em seu parágrafo único expressa vedação, sob pena de nulidade, de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Havendo nulidade, não é possível a averbação da caução de imóvel.
Os precedentes administrativos da Corregedoria Geral da Justiça são pacíficos nesse sentido, entre muitos, confira-se:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Pretensão de averbação de caução locatícia – Contrato de locação que prevê dupla garantia. – Impossibilidade – Inteligência do art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações – Parecer pelo recebimento do reclamo como recurso administrativo e pelo seu não provimento (processo n. 1037541-04.2016.8.26.0224, j. 22.11.2017).
OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS – Pretensão de averbação de contrato de locação que prevê dupla garantia, fiança e caução – Impossibilidade, à vista do art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações – Precedentes – Sentença mantida, impedindo-se a averbação (processo n. 2015/97297, j. 06.10.2015).
Não se desconhece a corrente jurisprudencial no sentido de que havendo mais de uma modalidade de garantia no contrato de locação deve prevalecer aquela estipulada em primeiro lugar, todavia, não cabe exame da validade de negócio jurídico em processo administrativo, competindo exame exclusivo na esfera jurisdicional. Daí a absoluta correção da determinação da modificação do contrato pelos contraentes.
Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelo recorrente seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo e, a ele seja negado provimento.
Sub censura.
São Paulo, 7 de fevereiro de 2018
Marcelo Benacchio
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Publique-se. São Paulo, 09 de fevereiro de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: JOSE AUGUSTO PARREIRA FILHO, OAB/ SP 86.606, CARLA CRISTINA MAGALHÃES PAZ, OAB/SP 199.163, MARIO DE CASTILHO, OAB/SP 23.801, MARCOS DE CASTILHO, OAB/SP 94.566, SILVIA TINOCO FERREIRA, OAB/SP 154.868 e VALERIA MORELLI ESPER DIAS, OAB/SP 195.482.
Diário da Justiça Eletrônico de 19.02.2018
Decisão reproduzida na página 035 do Classificador II – 2018
