Custo Total de Ocupação (CTO) e ação revisional em Shoppings Centers

Muito se tem discutido sobre a (im)possibilidade do ajuizamento de ações revisionais, com fundamento na Lei n. 8.245/91, nos casos em que a remuneração da locação é ajustada por meio de custo total de ocupação (CTO). A celeuma consiste no fato de parcela significativa de importantes operadores do direito defenderem que referida ação revisional teria como finalidade última a revisão judicial de cláusulas contratual livremente ajustada entre as partes, o que seria vedado (como de fato é) pela lei de locações ora em comento.

No entanto, sem qualquer pretensão de esgotar o tema, parece-nos que o “pacta sunt servanda” jamais se revestiu de caráter absoluto, a impedir sua modificação a requerimento de uma só das partes. Sua mitigação é representada pela cláusula rebus sic stantibus, segunda a qual os contratos de trato sucessivo, que se projetam no futuro, devem ser interpretados segundo as condições vigentes na época de sua celebração. Foi essa teoria que fundamentou (e ainda continua fundamentando) a revisão dos mais diversos contratos.

No caso dos contratos de locação, permite-se a revisão de cláusulas de conteúdo econômico, como aquelas em que se prevê a remuneração pelo uso do imóvel por meio de CTO.

Faz-se necessário destacar, ainda, que a finalidade da ação revisional de aluguel é justamente preservar o equilíbrio da equação econômica do contrato de locação do imóvel urbano, se o aluguel vier a se afastar, de maneira significativa, do valor de mercado. Trata-se, evidentemente, de importante ferramenta para se restaurar a comutatividade do contrato.

Sendo o contrato de locação um contrato oneroso e comutativo, é evidente que, no momento de sua celebração, existe um perfeito equilíbrio entre os valores da prestação (cessão da posse) e da contraprestação (aluguel), ou, em outras palavras, o aluguel corresponde ao valor locativo de mercado.

Em suma, a ação revisional prevista no art. 19, da Lei de Locações, mostra-se como medida adequada para revisar remuneração de locação ajustada por meio de CTO, uma vez que a cláusula onde se encontrar disposta no contrato de locação terá nítido conteúdo econômico, e não obrigacional.

Em breve, disponibilizaremos um material mais elaborado sobre o CTO, bem como sobre outros temas relacionados aos Shoppings Centers.