Principais Impactos da Pandemia nas relações condominiais – Considerações Iniciais
Por Luiz Corain | Advogado | Chodraui e Tambuque Advogados
É inegável o profundo impacto da pandemia do coronavírus no cotidiano das pessoas. Tal impacto é sentido desde a obrigatoriedade na utilização das máscaras, protocolos mais rígidos de higiene, distanciamento social e, em alguns casos, lockdown, como também nas relações contratuais, comerciais, causando estragos devastadores na vida e na economia.
A necessidade – premente – de adoção de novos hábitos na busca da contenção da disseminação do coronavírus (e na prevenção ao contágio) também repercutiu nas relações condominiais, merecendo, ainda que pontualmente, menção na Lei 14.010/2020[1], que dispõe sobre o “Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) nas relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do coronavírus”.
Abordaremos alguns pontos interessantes neste primeiro artigo: a atuação do síndico e a necessidade de realização de assembleias virtuais.
Uma das primeiras medidas adotadas em praticamente todos os condomínios foi o estabelecimento de regras rígidas de distanciamento social, impactando diretamente na rotina dos condôminos.
Desde a restrição ao numero de pessoas por elevador, passando pela paralização de obras, até a proibição de utilização de áreas comuns, todas essas medidas visavam diminuir a circulação de pessoas como forma de medida sanitária de combate a propagação do coronavírus.
A lógica era clara: uma vez que muitos comércios tiveram que, ainda que temporariamente, fechar, e, em vista da adoção do home office e das aulas on-line era inevitável que houvesse uma maior concentração de pessoas, por mais tempo, nos condomínios, exigindo, assim, o cuidado com o distanciamento social e maior atenção à higienização dos ambientes.
Um dos desafios do síndico, então, que sempre foi o de conciliar o interesse individual do condômino com o interesse coletivo dos demais proprietários/condôminos, acaba ganhando novos contornos.
Em vista do cenário pandêmico, muitas decisões que antes necessitariam da consulta da assembleia, acabaram sendo tomadas unilateralmente pelos síndicos, justamente para assegurar o cumprimento das medidas sanitárias impostas pelos poderes Públicos.
Entretanto os síndicos não possuem este poder. A sua atuação[2] está ligada à função representativa dos condôminos, e na de garantir que as normas previstas em convenção e regimentos internos sejam seguidas.
Como contornar então esta situação? Poderia o sindico impor medidas que restringem a liberdade individual do condômino sem a prévia consulta da assembleia?
O segundo ponto trata das assembleias virtuais.
É bem verdade que hodiernamente a adoção das assembleias virtuais faz mais sentido em razão da facilidade, comodidade e efetividade do que uma alternativa temporária em razão da pandemia.
Entretanto, a Lei 14.010/2020 trata desta questão em seu artigo 12[3], possibilitando, ainda que de forma transitória, a realização das assembleias virtuais e também a prorrogação dos mandatos de síndico.
A questão que se levanta, entretanto, diz respeito à dificuldade de implementação da assembleia virtual, desde a convocação dos condôminos até a realização da assembleia em ambiente virtual, visto que poderia ser considerada “menos democrática” que a assembleia presencial.
Como resolver então tal questão?
Como podemos observar neste primeiro artigo desta série, que buscará trazer de forma simples alguns impactos da pandemia nos condomínios, tanto a atuação do síndico como a possibilidade de adoção de assembleias virtuais, mostram-se novos desafios em meio a este conturbado momento, e que certamente enfrentará os Tribunais.
[1] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm [2] Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. [3] Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput , os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
1 Luiz Filipe Corain, graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie; especialista em Direito Empresarial pela FGV/SP;
